Crowdfunding immobilier : la fin de l’âge d’or ?

Après une décennie de forte croissance, le crowdfunding immobilier traverse sa première grande tempête. Autrefois considéré comme un placement attractif et rentable, ce mode de financement est aujourd’hui frappé de plein fouet par la crise immobilière. La hausse brutale des taux d’intérêt, l’inflation et le durcissement des conditions de crédit ont bouleversé le marché, entraînant une chute des investissements, une explosion des retards de remboursement et une montée inquiétante des taux de défaut.

Crise du crowdfunding immobilier : un secteur en pleine turbulence

L’année 2024 marque un net ralentissement du crowdfunding immobilier, avec une baisse de 25,8 % des fonds collectés, un recul plus marqué que celui du financement participatif dans son ensemble (-17,1 %). Autrefois leader des levées de fonds, ce segment est passé de 68,2 % des montants collectés en 2022 à seulement 49,7 % aujourd’hui. L’engouement des investisseurs particuliers, qui constituaient le cœur de cette industrie, semble s’essouffler à mesure que les risques deviennent plus visibles.

L’un des signes les plus alarmants de cette crise est l’augmentation des retards de remboursement et des défauts de paiement. Déjà en 2023, 35 % des opérations immobilières financées par le biais du crowdfunding accusaient des retards. En 2024, la situation s’aggrave : 15 à 20 % des projets affichent un retard de plus de six mois, et plus de 40 % des opérations sont en difficulté. Dans le même temps, le taux de défaut a doublé en un an, atteignant entre 4 % et 6 % selon les plateformes. Une situation d’autant plus préoccupante que certaines d’entre elles continuent d’afficher des taux de perte proches de 0 %, ce que l’Autorité des marchés financiers (AMF) juge peu représentatif de la réalité. En effet, les pertes définitives ne sont souvent comptabilisées qu’après plusieurs années, ce qui fausse la perception des risques pour les investisseurs.

Entre retards et défauts, des plateformes sous pression

Face à cette crise, les plateformes de crowdfunding immobilier tentent de rassurer et d’adapter leurs stratégies. L’un des enjeux majeurs est la communication : il s’agit d’expliquer aux investisseurs les raisons des retards, d’évaluer le risque de perte et de proposer des solutions. Certaines plateformes, comme Baltis, insistent sur la nécessité de maintenir la transparence pour éviter une défiance généralisée. D’autres renforcent les garanties offertes aux investisseurs. Désormais, il est de plus en plus fréquent que les particuliers deviennent créanciers de premier rang, bénéficiant d’un remboursement prioritaire en cas de difficulté. Des mesures comme la mise en place d’hypothèques, de nantissements ou la création de fonds de compensation (comme chez ClubFunding) visent à limiter les risques de pertes définitives.

Par ailleurs, la sélection des projets financés devient plus stricte. En 2020, près d’un projet sur deux était accepté par les plateformes ; aujourd’hui, ce taux est tombé à seulement 10 %. Cette rigueur vise à privilégier des opérations plus solides et à éviter les prises de risque excessives. Certaines plateformes encouragent également la diversification des investissements, en proposant des projets mixtes associant résidences, commerces et bureaux, moins vulnérables aux fluctuations du marché résidentiel. Enfin, pour permettre aux investisseurs de répartir leurs risques, plusieurs plateformes ont abaissé leur ticket d’entrée à 100 euros.

Quel avenir pour le secteur ?

Malgré ces efforts, l’avenir du crowdfunding immobilier reste incertain. Si aucune perte totale n’a encore été officiellement enregistrée, plusieurs scénarios sont envisageables : certaines opérations pourraient aboutir à des pertes définitives, tandis que d’autres subiront une érosion partielle du capital, estimée entre 5 % et 20 %. Dans certains cas, les investisseurs pourraient récupérer leur mise, mais seulement après de longues procédures judiciaires.

Alors que ce secteur entre dans une phase de turbulences, une question clé se pose : le crowdfunding immobilier parviendra-t-il à regagner la confiance des investisseurs et à s’adapter aux nouvelles contraintes du marché ? Pour l’instant, l’incertitude domine, et les prochains mois seront décisifs pour l’avenir de cette industrie en quête de stabilité.