Investir dans une cave : la petite surface qui peut rapporter gros

Dans un contexte immobilier tendu, où le rendement locatif s’érode sur le résidentiel classique et où l’accès à la propriété devient de plus en plus onéreux, un segment discret du marché attire l’attention des investisseurs avisés : les caves. Ce qui peut sembler être un espace secondaire ou utilitaire se révèle aujourd’hui une niche rentable, portée par une demande croissante de solutions de stockage urbain.

Une rentabilité brute jusqu’à 11 %

Selon la dernière étude du site JeStocke, spécialiste du self-stockage entre particuliers, la location de caves affiche une rentabilité brute comprise entre 9 % et 11 % dans les zones urbaines tendues. Paris, sans surprise, domine le classement avec une moyenne de 9 %, certains arrondissements (13e, 14e, 19e, 20e) dépassant même la barre des 10 %. En région, Lille, Marseille et Montpellier affichent également des rendements estimés à 11 %, avec un prix d’entrée bien inférieur : entre 1.300 et 1.500 €/m², contre près de 2.750 €/m² dans la capitale.

À titre de comparaison, la rentabilité locative brute d’un studio à Paris dépasse rarement les 3 à 4 %, avant charges et fiscalité. L’écart est parlant.

Un ticket d’entrée minimal ; un cadre juridique souple

Outre la rentabilité, c’est la faible barrière à l’entrée qui séduit. Acquérir une cave de 6 à 8 m² nécessite un budget de 10.000 à 20.000 € en moyenne à Paris, parfois moins en province. Une somme mobilisable sans crédit immobilier, en puisant dans son épargne personnelle ou via un prêt à la consommation.

Sur le plan juridique, l'encadrement est souple. Aucun bail type n’est imposé. Un simple contrat de location suffit, même s’il est recommandé de le formaliser par écrit en y ajoutant un inventaire des biens entreposés. Le propriétaire reste responsable de la sécurité du lieu, et, s’il est en copropriété, doit souscrire une assurance responsabilité civile non-occupant (RCNO).

Un marché structurellement en croissance

La pandémie de Covid-19 a agi comme catalyseur. Elle a remis au centre du jeu la notion d’espace intérieur optimisé. Dans des logements urbains toujours plus petits, la surface de stockage est devenue un luxe. Résultat : la demande pour des caves bien situées, accessibles, sèches et sécurisées a fortement progressé. Même les particuliers disposant de caves inutilisées dans leur résidence principale peuvent générer un complément de revenu en les proposant à la location via des plateformes comme JeStocke, Ouistock ou Locakase.

La dynamique ne semble pas faiblir : JeStocke observe une reprise soutenue de la demande depuis début 2025, après un léger tassement entre 2023 et 2024. L’argument écologique et économique de ne pas jeter mais stocker séduit également les particuliers et les petites entreprises urbaines.

Les critères qui font la différence

Toutes les caves ne se valent pas. Les locataires recherchent avant tout :

• Une bonne accessibilité : entrée directe, présence d’un ascenseur ou d’un escalier sécurisé.

• Un état sain : pas d’humidité excessive, absence de moisissures.

• Une sécurité renforcée : porte blindée, cadenas solide, cave individuelle.

• Un volume clair : hauteur sous plafond suffisante, absence de tuyauterie apparente.
  

Paradoxalement, un sol en terre battue peut être un atout, car il permet une meilleure aération naturelle. En revanche, une cave difficile d’accès ou sujette aux infiltrations sera peu attractive, voire inlouable.

Des risques à ne pas négliger

Comme tout actif immobilier, la cave n’échappe pas aux aléas :

• Vacance locative : malgré la demande, la rotation peut être élevée, notamment si le bien est mal situé ou peu entretenu.

• Sinistres : risques d’inondation, de vol ou de dégradation. L’assurance du locataire ne couvre pas toujours tous les dommages.

• Revente : le marché de la revente est plus étroit, moins liquide, et soumis à des valorisations très hétérogènes.
  

Côté fiscalité, les loyers perçus doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers ou des BIC selon le statut choisi (loueur meublé ou non meublé si la cave est équipée). À noter qu’aucun avantage fiscal type Pinel ou Denormandie n’est applicable.

Un segment à surveiller, voire à professionnaliser

Certains investisseurs, séduits par le couple rendement/risque, commencent à professionnaliser l’approche : achat en série de plusieurs caves, transformation de sous-sols complets en box de stockage, mutualisation de la gestion via une société ou un opérateur spécialisé.

Pour les petits investisseurs, la clé est de penser local et pratique : identifier les quartiers où le besoin de stockage est important (zones denses, immeubles anciens sans cave, jeunes actifs, étudiants…), proposer un espace sécurisé et propre, et fixer un tarif compétitif par rapport à l’offre concurrente.

L’investissement en cave n’est pas un produit miracle. Il n’offre ni l’effet de levier du crédit, ni la valorisation patrimoniale d’un bien résidentiel. Mais en termes de rentabilité nette et de simplicité de gestion, il surpasse de nombreux placements traditionnels. À condition de cibler les bons emplacements, de maintenir un niveau de qualité minimum et de prendre au sérieux la gestion locative. En 2025, alors que l’immobilier résidentiel peine à rassurer, il pourrait bien être l’alternative à (re)découvrir.